hr
en
de
ru
it
Popis potrebnih dokumenata pri kupoprodaji kuće u Hrvatskoj
SavjetOdlučili ste se na prodaju ili kupnju kuće, ali niste sigurni koji dokumenti su vam potrebni za cijeli proces kupoprodaje? Bez brige, popisali smo sve potrebne dokumente, opisali ih i naveli gdje ih možete dobiti.
Pri kupoprodaji kuće potrebni su sljedeći dokumenti:
- Izvadak iz zemljišne knjige
- Energetski certifikat
- Kopija katastarskog plana
- Građevinska dozvola i uporabna dozvola
- Tlocrt
- Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine (za kuće starije od tog datuma)
- Predugovor
- Ugovor o kupoprodaji
- Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu
- Dokaz o državljanstvu kupca (preslika domovnice, osobne iskaznice ili putovnice)
- Dokaz o plaćanju pristojbe
Izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list)
Izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list) prikazuje činjenično i pravno stanje nekretnine u trenutku izdavanja izvatka te je on jedini dokaz o pravu vlasništva na nekoj nekretnini. Na temelju izvatka iz zemljišne knjige sklapaju se svi pravni poslovi vezani uz nekretnine (ugovori o darovanju, kupoprodaji, zalogu).
Službeni izvadak iz zemljišne knjige (zemljišnoknjižni ili gruntovni izvadak) izdaju općinski sudovi u Republici Hrvatskoj (gruntovnica/zemljišnik), neovisno o mjesnoj nadležnosti, odnosno neovisno o katastarskoj općini u kojoj se nalazi zemljišnoknjižna čestica za koju se traži izvadak. Zemljišnoknjižni izvadak moguće je ishoditi kod odvjetnika ili javnog bilježnika koji su navedenu mogućnost zatražili i dobili od Ministarstva pravosuđa i uprave, kao i s interneta putem sustava e-Građani. Za dobivanje izvatka potrebno je znati broj čestice i katastarsku općinu u kojoj se nalazi tražena čestica.
Potrebno je da je izvadak novijeg datuma, ali su to javni zapisi i svatko može provjeriti podatke. Sve je dostupno na internetu na stranicama nadležnog Ministarstva
Energetski certifikat
Energetski certifikat je dokument koji predočuje energetska svojstva građevine, a izrađuju ga ovlaštene osobe za energetsko certificiranje – energetski certifikatori.
Izdaje se za građevinu, odnosno njezin poseban dio, za koji je potrebno koristiti energiju za održavanje unutarnje projektne temperature u skladu s njezinom namjenom, osim za:
- zgradu koja se koristi za održavanje vjerskih obreda ili vjerskih aktivnosti
- privremenu zgradu čiji je rok uporabe dvije godine ili manje, industrijsko postrojenje, radionicu i nestambenu poljoprivrednu zgradu s malim energetskim potrebama
- stambenu zgradu koja se koristi manje od četiri mjeseca godišnje
- slobodnostojeću zgradu s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2
Dokument vrijedi deset godina od dana njegova izdavanja. Stambene i nestambene zgrade svrstavaju se u osam energetskih razreda prema energetskoj ljestvici od A+ do G, s tim da A+ označava energetski najpovoljniji, a G energetski najnepovoljniji razred.
Ako nemate energetski certifikat, možete ga napraviti kod ovlaštenih certifikatora (fizičke ili pravne osobe). Popis registriranih certifikatora nalazi se na stranicama Ministarstva
Agencije za nekretnine često nude popust na izradu energetskog certifikata, ili čak i besplatnu izradu u određenim slučajevima.
Kopija katastarskog plana
Kopija katastarskog plana je javna isprava kojom se dokazuje kako je katastarska čestica prikazana na katastarskom planu. Na katastarskom planu katastarske čestice prikazane su tako da se vide njihove granice, zgrade koje su na njima izgrađene i brojevi katastarskih čestica.
Kopija katastarskoga plana javna je isprava koja se izdaje na zahtjev u katastarskim uredima, uz naplatu propisanih upravnih pristojbi te stvarnih troškova. Kopiju katastarskog plana građani mogu zatražiti i preuzeti i bez dolaska u katastarski ured putem "ONE STOP SHOP” sustava (OSS) i prijavom kroz sustav e-Građani.
Građevinska dozvola i uporabna dozvola
Građevinska dozvola dokument je na temelju kojeg se pristupa izgradnji i rekonstrukciji objekta. Izgrađenu odnosno rekonstruiranu građevinu možete početi koristiti tek nakon što se za tu građevinu izda uporabna dozvola. Nakon dobivene uporabne dozvole vrši se evidencija građevine u katastru i zemljišnim knjigama.
Ako nemate neki od ta dva dokumenta, izvaditi ih najvjerojatnije možete u zemljišnoknjižnom odjelu suda ili Državnom arhivu. Za to će biti korisno imati što više podataka: godina izgradnje, ime investitora, ime izvođača, broj katastarske čestice, klasa i urudžbeni broj.
Ako je kuća izgrađena prije 1968. godine bit će dovoljna posebna uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine. Više o tom dokumentu pročitajte niže.
Oba dokumenta su potrebna pri kupoprodaji kako bi se dokazao legalitet građevine.
Tlocrt
Ako nemate tlocrt kuće, prvo se obratite tvrtki koja ju je gradila. U slučaju da tvrtka više ne postoji, nacrt možete dobiti u lokalnom uredu za graditeljstvo ili lokalnoj podružnici Državnog arhiva. Postoji i opcija da date izraditi tlocrt. Tu uslugu nude građevinske firme i agencije za nekretnine.
Uporabna dozvola za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine
Za kuće izgrađene prije 1968. građevinska dozvola nije bila izdana te ju zamjenjuje posebna uporabna dozvola. Građevina izgrađena do 15. veljače 1968. godine smatra se izgrađenom na temelju pravomoćne građevinske dozvole, a vrijeme izgradnje takve građevine utvrđuje se uporabnom dozvolom za građevinu izgrađenu do 15. veljače 1968. godine koju po zahtjevu stranke izdaje tijelo graditeljstva.
Uz zahtjev za izdavanje uporabne dozvole trebate priložiti:
- kopiju katastarskog plana za katastarsku česticu na kojoj je građevina izgrađena
- dokaze da je građevina izgrađena do 15. veljače 1968. godine.
Predugovor
Pri kupnji nekretnine uobičajeno je potpisivanje predugovora u kojem se definira nekretnina navođenjem zemljišnoknjižnih podataka o nekretnini (katastarske općine, broja čestice i broja zemljišnoknjižnog uloška u koji je nekretnina upisana) i opisom nekretnine (adresa, opis prostorija od kojih se sastoji, ukupna površina…), cijena, datum sklapanja konačnog ugovora i isplata kapare za nekretninu.
Kapara se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane, kaparu zadržava prodavatelj, a odustane li prodavatelj mora kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor trebate ovjeriti kod javnog bilježnika.
Ugovor o kupoprodaji
U ugovor o kupoprodaji nekretnina, uz sve što je navedeno u predugovoru, uvrštava se najčešće datum predaje nekretnine u posjed kupca kao i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Preporučljivo je da sastavljanje (pred)ugovora povjerite odvjetniku, kako biste bili sigurni da ste dobro zaštićeni.
Kupoprodajni ugovor u više primjeraka ovjerite kod javnog bilježnika. Po jedan primjerak ugovora:
- ostaje prodavatelju
- ostaje kupcu
- ostaje javnom bilježniku
- predajete u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda pri prijedlogu upisa vlasništva
- predajete u poreznu upravu pri prijavi poreza na promet nekretninama
- predajete banci ako kupujete nekretninu kreditom.
Ako kupujete nekretninu kreditom banke, ugovor ćete prethodno solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će upisati hipoteku na nekretninu.
Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu
Pravo vlasništva nekretnine na temelju ugovora o kupoprodaji ne stječe se automatski, nego upisom u zemljišne knjige.
Prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnosi se zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda na kojem se nalazi nekretnina. Također, omogućeno je i podnošenje elektroničkog prijedloga za upis u zemljišnu knjigu, neovisno gdje se nekretnina nalazi, putem svih javnih bilježnika u Republici Hrvatskoj te putem odvjetnika koji su zatražili takvu mogućnost.
Prijedlog treba sadržavati elemente propisane člankom 109. Zakona o zemljišnim knjigama („Narodne novine“, broj 63/2019), a oblik i sadržaj obrazaca prijedloga za upis propisan je Pravilnikom o obrascima u zemljišnoknjižnom postupku („Narodne novine“, broj 123/2004).
Pravo na podnošenje prijedloga propisano je odredbama Zakona o zemljišnim knjigama. U slučaju da se radi o prijedlogu za uknjižbu ili predbilježbu nekoga prava, tada prijedlog može staviti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila to knjižno pravo. Npr. u slučaju kupoprodaje to su prodavatelj i kupac.
Dokaz o državljanstvu kupca
Dokaz o državljanstvu stjecatelja nekretnine može biti preslika domovnice, osobne iskaznice ili putovnice.
Stranci mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj odnosno stjecati pravo vlasništva nad nekretninama ako su državljani i pravne osobe država s kojima postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj, i to uz prethodnu suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave Republike Hrvatske.
Državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije mogu stjecati pravo vlasništva nekretnina pod pretpostavkama koje vrijede za stjecanje prava vlasništva za državljane Republike Hrvatske i pravne osobe sa sjedištem u Republici Hrvatskoj, izuzev nekretnina u izuzetim područjima: poljoprivredno zemljište određeno posebnim zakonom.
Dokaz o plaćanju pristojbe
Pristojba za upis prava vlasništva naplaćuje se prema tarifi propisanoj u Uredbi o tarifi sudskih pristojbi („Narodne novine“, broj 53/2019) pa se tako za podnesak kojim se traži upis u zemljišnu knjigu ili brisanje iz zemljišne knjige plaća pristojba od 50,00 kuna, a za uknjižbu ili predbilježbu prava vlasništva i drugih stvarnih prava plaća se pristojba od 200,00 kuna. Ako se na temelju jednog prijedloga upisuje više prava u korist jedne osobe kod istog suda, pristojba se plaća za upis svakog prava posebno.
Za elektroničko podnošenje prijedloga za upis predviđeno je plaćanje sudske pristojbe u iznosu umanjenom 50% u odnosu na propisanu sudsku pristojbu za podnošenje prijedloga za upis (članak 7., Zakona o sudskim pristojbama, „Narodne novine“, broj 118/2018).
Ako prijedlog za upis prava vlasništva ne podnesete u roku od 60 dana od dana stjecanja uvjeta za upis tog prava u zemljišnu knjigu ili knjigu položenih ugovora, obračunat će vam se pristojba u peterostrukom iznosu.
U slučaju da ste oslobođeni od plaćanja sudske pristojbe, priložite dokaz o tome.
Zaključak
U ovom smo vas članku upoznali s potrebnim dokumentima za proces kupoprodaje nekretnina. Međutim, imajte na umu da su neki slučajevi posebni i da će za njih biti potrebni i neki drugi dokumenti.
Preporučujemo da ne štedite na agentu za promet nekretninama i odvjetniku koji će vam pomoći u provođenju kupoprodaje, upozoravajući vas na moguće rizike, imajući u vidu detalje baš vašeg slučaja i pravilno će sastaviti dokumente.
Popis agencija i agenata koji rade u regiji Hrvatske koja vas zanima možete pronaći na poveznici
Želimo vam uspješnu kupoprodaju!
