Liste der erforderlichen Dokumente beim Kauf und Verkauf einer Wohnung in Kroatien

Beratung

Wir bringen Ihnen detaillierte Informationen über die Dokumente, die Sie im Prozess des Kaufs und Verkaufs eines Hauses benötigen.

Sie haben Ihre Wohnung zum Verkauf aufgelistet, glücklicherweise einen Käufer gefunden und nun interessieren Sie sich dafür, welche Dokumente Sie benötigen, um das administrative Verfahren des Verkaufs der Wohnung zu starten. Oder im Falle des Kaufs haben Sie ein interessantes Angebot gefunden, die Wohnung besichtigt und sich für den Kauf entschieden, und nun suchen Sie nach Informationen darüber, was Sie als nächstes erwartet. Wir bringen Ihnen eine Liste von Dokumenten, die für den Kauf- und Verkaufsprozess erforderlich sind, und eine ausführliche Erklärung zu jedem von ihnen, aber auch das Wichtigste - die Information darüber, wo Sie die notwendigen Dokumente erhalten können.

Die folgenden Dokumente in Kroatien werden beim Kauf und Verkauf einer Wohnung benötigt:

Auszug aus dem Grundbuch
Energie-Zertifikat
Grundriss
Vorvertrag
Kauf- und Verkaufsvertrag
Antrag auf Eintragung in das Grundbuch
Nachweis der Staatsbürgerschaft des Käufers (Kopie der Geburtsurkunde, des Personalausweises oder des Reisepasses)
Nachweis über die Zahlung der Gebühr

Auszug aus dem Grundbuch

Ein Grundbuchsauszug (Titelurkunde) zeigt den tatsächlichen und rechtlichen Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Ausfertigung des Auszugs und ist der einzige Nachweis für das Eigentum an einer Immobilie. Auf der Grundlage des Grundbuchauszuges werden alle Rechtsgeschäfte in Bezug auf Immobilien (Schenkungs-, Kauf-, Pfandrechtsverträge) abgeschlossen.

Der amtliche Grundbuchauszug wird von den Amtsgerichten in der Republik Kroatien ausgestellt, unabhängig von der örtlichen Zuständigkeit bzw. unabhängig von der Katastralgemeinde, in der die Grundbuchparzelle gesucht wird. Ein Grundbuchauszug kann bei einem Rechtsanwalt oder Notar, der die Genehmigung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung beantragt und erhalten hat, sowie online über das System eCitizen (e-Građani) eingeholt werden. Um einen Auszug zu erhalten, ist es notwendig, die Nummer des Grundstücks und die Katastergemeinde, in der sich das beantragte Grundstück befindet, zu kennen.

Der Auszug muss jüngeren Datums sein, aber es handelt sich um öffentliche Aufzeichnungen und jeder kann die Daten überprüfen. Es ist alles auf der Website des betreffenden Ministerium aufgeführt

Energie-Zertifikat

Das Energiezertifikat ist ein Dokument, das die energetische Leistung eines Gebäudes darstellt und von autorisierten Personen für die Energiezertifizierung - Energiezertifizierer - erstellt wird.

Er wird für ein Gebäude oder speziell dessen Teil ausgestellt, für den es notwendig ist, Energie zu verwenden, um die Temperatur entsprechend seinem Zweck aufrechtzuerhalten, außer für:

- ein Gebäude, das zur Abhaltung religiöser Zeremonien oder religiöser Aktivitäten genutzt wird
- ein temporäres Gebäude mit einer Nutzungsdauer von zwei Jahren oder weniger, eine Industrieanlage, eine Werkstatt und ein landwirtschaftliches Nichtwohngebäude mit geringem Energiebedarf
- ein Wohngebäude, das für weniger als vier Monate im Jahr genutzt wird
- ein freistehendes Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m².

Das Dokument ist ab dem Datum seiner Ausstellung zehn Jahre lang gültig. Wohn- und Nichtwohngebäude werden nach der Energieskala von A+ bis G in acht Energieklassen eingeteilt, wobei A+ die energieeffizienteste und G die ungünstigste Klasse kennzeichnet.

Wenn Sie noch keinen Energie-Zertifikat haben, können Sie einen von autorisierten Zertifizierern (juristische oder natürliche Personen) erhalten. Die Liste der registrierten Zertifizierer finden Sie auf der Website des Ministeriums. Immobilienagenturen bieten oft einen Rabatt auf diesen Service an, oder er kann in bestimmten Fällen sogar kostenlos sein.

Grundriss

Wenn Sie keinen Grundriss der Wohnung oder einen Wohnungsumbauplan haben, wenden Sie sich zunächst an die Firma, die die Wohnung gebaut hat. Falls die Firma nicht mehr existiert, können Sie den Grundriss bei Ihrem örtlichen Bauamt oder der örtlichen Außenstelle des Staatsarchivs erhalten. Es gibt auch die Möglichkeit, einen Grundriss anfertigen zu lassen. Dieser Service wird von Baufirmen und Immobilienagenturen angeboten.

Vorvertrag

Beim Kauf von Immobilien ist es üblich, einen Vorvertrag zu unterzeichnen, in dem die Immobilie durch die Angabe der Katasterdaten der Immobilie (Katastralgemeinde, Flurstücksnummer und Grundbucheintragungsnummer, in der die Immobilie eingetragen ist) und der Beschreibung der Immobilie (bei einer Wohnung ist es die Adresse, das Stockwerk, die Wohnungsnummer, die Beschreibung der Räume, aus denen sie besteht, und die Gesamtfläche), des Preises, des Datums des Abschlusses des endgültigen Vertrags und der Zahlung der Anzahlung definiert wird.

Die Anzahlung kann als Stornogebühr einbehalten werden - wenn der Käufer zurücktritt, wird die Anzahlung vom Verkäufer einbehalten, und wenn der Verkäufer aufgibt, muss er dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zahlen. Die übliche Höhe beträgt zehn Prozent des Immobilienwertes. Sie müssen den Vorvertrag bei einem Notar beglaubigen lassen.

Kauf- und Verkaufsvertrag

Der Kauf- und Verkaufsvertrag enthält neben allem, was im Vorvertrag angegeben ist, in der Regel das Datum der Übergabe der Immobilie in den Besitz des Käufers sowie die Garantie des Verkäufers, dass die Immobilie nicht mit Rechten Dritter belastet ist. Es wird empfohlen, die Erstellung des (Vor-)Vertrages einem Rechtsanwalt anzuvertrauen, um sicher zu gehen, dass Sie gut geschützt sind.

Beurkunden Sie den Kauf- und Verkaufsvertrag in mehreren Exemplaren bei einem Notar. Ein Exemplar des Vertrages:

verbleibt beim Verkäufer
verbleibt beim Käufer
verbleibt beim Notar
wird bei der Grundbuchabteilung des zuständigen Amtsgerichts eingereicht, wenn die Eintragung des Eigentums beantragt wird
wird bei der Steuerverwaltung eingereicht, wenn Sie die Grunderwerbssteuer anmelden
wird bei der Bank eingereicht, wenn Sie eine Immobilie mit einem Hypothekenkredit kaufen.

Wenn Sie eine Immobilie mit einem Bankkredit kaufen, werden Sie vorher den Vertrag bei einem Notar beurkunden, und die Bank wird eine Hypothek auf die Immobilie eintragen.

Antrag auf Eintragung in das Grundbuch

Das Eigentumsrecht an Immobilien aufgrund eines Kauf- und Verkaufsvertrags wird nicht automatisch erworben, sondern durch Eintragung ins Grundbuch.

Der Antrag auf Eintragung in das Grundbuch wird bei der Grundbuchabteilung des Amtsgerichts eingereicht, wo sich die Immobilie befindet. Es ist auch möglich, einen elektronischen Antrag auf Eintragung ins Grundbuch zu stellen, unabhängig davon, wo sich die Immobilie befindet, und zwar bei allen Notaren in der Republik Kroatien und bei Rechtsanwälten, die diese Möglichkeit beantragt haben.

Der Antrag muss die im Artikel 109 des Grundbuchgesetzes (Amtsblatt 63/2019) vorgeschriebenen Elemente enthalten, und die Form und der Inhalt der Formulare für den Eintragungsantrag sind in den Vorschriften über die Formulare für das Grundbuchverfahren (Amtsblatt 123/2004) vorgeschrieben.

Das Recht, einen Antrag zu stellen, wird durch die Bestimmungen des Grundbuchsgesetzes vorgeschrieben. Im Falle eines Vorschlags für die Eintragung oder Voreintragung eines Rechts kann der Vorschlag von einer Person gemacht werden, die dadurch dieses Recht erwerben, ändern oder verlieren würde. Im Falle eines Verkaufs sind das z.B. der Verkäufer und der Käufer.

Nachweis der Staatsbürgerschaft des Käufers

Der Nachweis der Staatsbürgerschaft des Erwerbers der Immobilie kann eine Kopie der Geburtsurkunde, des Personalausweises oder des Reisepasses sein.

Ausländer können in der Republik Kroatien Immobilien kaufen bzw. Eigentumsrechte an Immobilien erwerben, wenn sie Staatsangehörige und juristische Personen der Staaten sind, mit denen eine Gegenseitigkeit für den Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien in der Republik Kroatien besteht, mit vorheriger Zustimmung des Justizministeriums der Republik Kroatien.

Staatsangehörige und juristische Personen aus den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union können Titel über Immobilien unter den Voraussetzungen erwerben, die für den Erwerb von Titeln für Staatsangehörige und juristische Personen der Republik Kroatien mit Sitz in der Republik Kroatien gelten, mit Ausnahme von Immobilien in ausgeschlossenen Gebieten: landwirtschaftliche Flächen, die durch ein gesondertes Gesetz bestimmt werden.

Nachweis über die Zahlung der Gebühr

Die Gebühr für die Eintragung von Eigentumsrechten wird nach dem Tarif erhoben, der in der Verordnung über den Tarif der Gerichtsgebühren (Amtsblatt 53/2019) vorgeschrieben ist, so dass für die Einreichung eines Antrags auf Eintragung ins Grundbuch oder Löschung aus dem Grundbuch eine Gebühr von 50,00 HRK und für die Eintragung oder Voreintragung von Eigentumsrechten und anderen dinglichen Rechten eine Gebühr von 200,00 HRK zu entrichten ist. Werden aufgrund eines Antrags mehrere Rechte zugunsten einer Person bei demselben Gericht eingetragen, wird die Gebühr für die Eintragung jedes Rechts gesondert entrichtet.

Für die elektronische Einreichung eines Eintragungsantrags ist eine um 50 % reduzierte Gerichtsgebühr in Bezug auf die vorgeschriebene Gerichtsgebühr für die Einreichung eines Eintragungsantrags zu entrichten (Art. 7 des Gerichtsgebührengesetzes, Amtsblatt 118/2018).

Wenn Sie innerhalb von 60 Tagen ab dem Tag der Erlangung der Bedingungen für die Eintragung dieses Rechts in das Grundbuch oder das Buch der hinterlegten Verträge keinen Vorschlag für die Eintragung des Eigentumsrechts einreichen, wird Ihnen eine Gebühr in Höhe des Fünffachen berechnet.

Falls Sie von der Zahlung der Gerichtsgebühr befreit sind, fügen Sie einen Nachweis darüber bei.

Fazit

Sie sind nun über alle Dokumente informiert, die Sie im Prozess des Kaufs und Verkaufs einer Wohnung benötigen werden. Da es sich um eine große und ernsthafte Transaktion handelt, empfehlen wir Ihnen, einen Experten zu beauftragen - einen Immobilienmakler und/oder einen Rechtsanwalt, der den gesamten Prozess mit seinem Fachwissen und seiner Erfahrung erheblich erleichtern wird.

Eine Liste von Agenturen und Maklern, die in der für Sie interessanten Region Kroatiens arbeiten, finden Sie unter dem Link .

Viel Erfolg!

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03 August 2022